Für die strategische Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes erarbeitet die Stadtverwaltung seit dem Sommer 2022 mit dem Büro Gewos eine Wohnungsmarktstrategie und veröffentlicht nun einen Zwischenbericht zur Wohnungsmarktanalyse sowie Ergebnisse der Wohnbedarfsprognose. Ein Begleitgremium mit Vertreter*innen aus Politik, Wohnungswirtschaft und Verwaltung ist eng in die Bearbeitung eingebunden und tagte bereits fünf Mal.
Seit dem Start der Wohnbauoffensive im Jahr 2012 hat sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Wolfsburg deutlich verändert, wie eine umfassende Analyse im Rahmen der Wohnungsmarktstrategie zeigt. Die Untersuchung konzentrierte sich dabei auf die Entwicklung des Wohnangebots und der Wohnnachfrage.
Die Baustatistik belegt, dass im Rahmen der Wohnbauoffensive das Angebot an Wohnraum um insgesamt 5.000 neuen Wohneinheiten signifikant erweitert wurde. Das neue Wohnangebot umfasst dabei sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Ein- und Zweifamilienhäuser in verschiedenen Preissegmenten. Trotz dieser Entwicklung blieb die Segmentverteilung im Wohnungsbestand stabil, dabei machen Ein- und Zweifamilienhäuser einen Anteil von etwa 37 Prozent und Mehrfamilienhäuser einen Anteil von rund 60 Prozent aus. Aktuell stellen allerdings Investoren aufgrund der steigenden Zinsen und drastisch gestiegenen Bau- und Energiekosten viele Wohnbauprojekte auf den Prüfstand.
„In kürzester Zeit haben sich zwar die Rahmenbedingungen auf dem Wolfsburger Wohnungsmarkt geändert, aber uns ist es aufgrund der umfassenden Bautätigkeiten in den letzten Jahren gelungen, ein breites Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen und damit die Bevölkerungsentwicklung positiv zu beeinflussen: Aktuell verzeichnen wir den höchsten Bevölkerungsstand Wolfsburgs seit der Wiedervereinigung“, verdeutlicht Oberbürgermeister Dennis Weilmann die aktuelle Situation.
Bestandsmodernisierung als Herausforderung
Zudem liegt eine zukünftige Herausforderung in der Modernisierung und Sanierung bestehender Wohnungen und Häuser, insbesondere vor dem Hintergrund der Baualtersstruktur und der Klimaschutzziele der Bundesregierung bis 2045. Auch leben immer mehr ältere Menschen in den Wohnungen und Häusern. In jedem achten Wolfsburger Haushalt ist die jüngste Bewohner*in mindestens 75 Jahre alt. Dabei steigt die Zahl der älteren Haushalte 75+, die in Einfamilienhäusern leben deutlich stärker an als in Mehrfamilienhäusern. Es besteht die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und gleichzeitig eine nachhaltige energetische Sanierung im Wohnungsbestand voranzutreiben.
Die aktuelle Baukrise in Deutschland spiegelt sich in rückläufigen Kaufpreisen für gebrauchte Eigenheime und Eigentumswohnungen wider. Dies ist das erste Mal seit über zehn Jahren der Fall. Trotzdem bleiben die Preise für Eigentum in Großstädten für viele unerschwinglich, insbesondere für Familien. Die steigenden Zinsen und Baukosten machen den Erwerb von Eigentum schwierig, was zu einer verstärkten Nachfrage nach Mietwohnungen führt. Der Markt zeigt eine erneute Verschärfung der Marktanspannung im Mietsegment, während der Wunsch nach Eigentum bestehen bleibt, jedoch oft in die Zukunft verschoben wird.
„Auf diesen Nachholbedarf im Eigentumsbereich müssen wir uns vorbereiten und die Zeit für die notwendigen Planungen nutzen. Wir möchten auch diese Zielgruppe in Wolfsburg halten. Der unerfüllte Wunsch nach Eigenheimen hat in der Vergangenheit zu Abwanderung ins Umland geführt“, betont Oberbürgermeister Dennis Weilmann.
Wolfsburg braucht weiterhin Wohnungsneubau
Die Wohnbedarfsprognose zeigt: Auch zukünftig besteht in Wolfsburg weiterhin Bedarf nach Wohnraum. Die Stadtverwaltung hat sich intensiv mit der zukünftigen Entwicklung Wolfsburgs auseinandergesetzt und drei Szenarien entwickelt, um den zukünftigen Wohnungsbedarf zu berechnen. Das Ergebnis: in allen drei Varianten muss umfangreicher Wohnungsneubau in Wolfsburg erfolgen. So liegt der Neubaubedarf bis 2035 zwischen 2.730 Wohneinheiten im abgeschwächten Szenario und 7.160 Wohneinheiten im Wachstumsszenario. Das mittlere Basisszenario weist einen Bedarf von 4.460 Wohneinheiten auf, was im Durchschnitt einer jährlichen Bautätigkeit von rund 340 Wohneinheiten entspricht. In allen drei Varianten sollte zumindest eine gewisse Bautätigkeit stetig über den gesamten Prognosezeitraum erfolgen, um zumindest den Ersatzbedarf fortlaufend zu decken.
Differenziert nach Segmenten zeigt die Prognose, nicht nur wie viele, sondern auch welche Wohneinheiten im Neubau nötig sind, um die zukünftigen Bedarfe zu decken. So besteht bis 2035 auch weiterhin Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern – und zwar insgesamt zwischen 1.100 und 1.990 Wohneinheiten. Mit insgesamt 490 Wohneinheiten bis 2025 ist die Nachfrage insbesondere kurzfristig vergleichsweise hoch. Dies liegt unter anderem an der anhaltenden hohen Nachfrage nach Eigenheimen, insbesondere der Wolfsburger Familien in der Familiengründungsphase. Aber auch im Mehrfamilienhaussegment besteht weiterhin ein hoher Neubaubedarf. Dieser beläuft sich bis 2035 je nach Szenario auf 1.630 bis 5.170 Wohneinheiten. In der Basisvariante sind dies im Mittel pro Jahr etwa 100 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern und 240 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern, um den prognostizierten Bedarf zu decken.
Insgesamt muss weiterhin ein breites Spektrum an Wohnformen in Wolfsburg errichtet werden, um bestehende Wohnangebote zu ergänzen und neue Wohnqualitäten zu schaffen. „Die Ergebnisse bekräftigen unsere Zielsetzung und zeigen, dass auch zukünftig in Wolfsburg weiter gebaut werden muss und zwar in allen Segmenten. Nur so können wir die Bevölkerung stabil halten. Wir müssen uns zumindest planerisch auch auf stärkeren Zuzug und Bevölkerungswachstum einstellen, damit wir nicht wieder kalt erwischt werden und in einen Wohnungsmangel geraten. Relevante Zielgruppen für den Wolfsburger Wohnungsmarkt bleiben weiterhin Familienhaushalte sowie Senioren- und Starterhaushalte. Wir möchten für die unterschiedlichen Lebensphasen und -stile ein vielfältiges Wohnangebot unterbreiten“, erklärt Erster Stadtrat und Stadtbaurat Kai-Uwe Hirschheide.
Der Zwischenbericht der Wohnungsmarktstrategie ist online verfügbar unter wolfsburg.de/stadtentwicklung
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